Curso de finanzas · Módulo 6 de 8 · 20 min de lectura
Vivienda: comprar, alquilar y la hipoteca
Es la mayor operación financiera de la vida de casi todo el mundo, y se suele firmar con menos análisis que unas vacaciones. Números fríos para una decisión caliente.
Presupuestar compra: entrada + impuestos + gastos
Entender TIN, TAE, fija/variable y la regla del 30 %
Plantear alquiler vs compra sin dogmas
El precio no es el precio
Para una vivienda usada pagarás el ITP de tu comunidad (del 6 al 10 % según dónde); para obra nueva, IVA del 10 % más AJD. Suma notaría, registro y gestoría: la regla práctica es precio + 10-12 %. Y como el banco financia normalmente hasta el 80 % del menor entre precio y tasación, necesitas ahorrado en torno al 30 % del precio antes de empezar: 60.000 € para una vivienda de 200.000.
TIN es el interés desnudo; TAE incluye comisiones y gastos — compara siempre TAE. Fija: cuota constante, pagas por la certidumbre. Variable: euríbor + diferencial, asumes tú el riesgo de tipos. Mixta: fija unos años, variable después. La regla prudencial clásica: la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos — y con hipoteca variable, comprueba que la soportarías con el euríbor 2 puntos más arriba.
Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo; a ti te corresponde la tasación. El banco debe entregarte la ficha FEIN con las condiciones vinculantes 10 días antes de firmar: es el documento que hay que leer entero. Las vinculaciones (seguros, tarjetas) no pueden imponerse, solo bonificar el tipo — calcula si la bonificación compensa el coste real del producto vinculado.
¿Alquilar o comprar?
La respuesta honesta: depende, y no solo del dinero. Comprar concentra patrimonio en un solo activo ilíquido y tiene costes de entrada/salida enormes (ese 10-12 % no se recupera); alquilar preserva movilidad y libera la entrada para otras inversiones. La compra tiende a ganar cuanto más años te quedes (los costes fijos se diluyen) y cuanto mayor sea la inflación de alquileres de tu zona; el alquiler gana con horizontes cortos o carreras móviles. Desconfía de cualquier regla universal en ambas direcciones — incluida la de «alquilar es tirar el dinero».
¿Por qué la vivienda paga tantos impuestos al comprarse?
La respuesta corta es que las transacciones inmobiliarias son el sueño de cualquier recaudador: valor alto, imposible de ocultar (pasa por notario y Registro) y con un momento de cobro perfecto — la firma. El ITP de la vivienda usada es además un tributo cedido a las comunidades, para las que supone una de sus grandes fuentes de ingreso propio: por eso cada una fija su tipo (del 6 al 10 %) y por eso la misma casa cuesta miles de euros más o menos según la región. La obra nueva paga IVA (10 %) porque ahí sí se crea valor nuevo, más el AJD que grava la documentación notarial.
Lo interesante es que casi ningún economista defiende este diseño. Gravar la transacción penaliza mudarse — aceptar un empleo en otra ciudad, ajustar la casa al tamaño de la familia — y congela el mercado (otro «efecto cerrojo»). La alternativa técnica preferida es gravar la tenencia (un IBI mayor) y liberar la compraventa. ¿Por qué no se hace? Visibilidad: el IBI llega a casa cada año con tu nombre y se odia en voz alta; el ITP se paga una sola vez, camuflado en la mayor operación de tu vida. La política fiscal, aquí como en la retención de la nómina, prefiere el impuesto que menos se ve.
¿Por qué el banco te presta 200.000 € para una casa y no para acciones?
Por la garantía. La casa no puede fugarse, tiene un mercado profundo donde revenderla y un registro público que acredita de quién es: si dejas de pagar, el banco recupera (mal que bien) su dinero. Ese colateral explica que la hipoteca sea el crédito más barato y largo al que accederá un particular — y explica también los límites: el 80 % de financiación estándar es el margen de seguridad del banco frente a una caída de precios, no una manía.
La misma asimetría explica por qué la ley protege tanto al hipotecado. Es un contrato de 30 años, irrepetible para ti y rutinario para el banco, firmado históricamente sin entender la letra pequeña — de ahí una década de litigios (cláusulas suelo, gastos, IRPH) que desembocó en la ley de crédito inmobiliario de 2019: el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo, la FEIN te da 10 días con las condiciones vinculantes por escrito, y las vinculaciones no pueden imponerse, solo bonificar. Todo ese andamiaje existe porque la parte fuerte del contrato eres tú solo si llegas informado — que es exactamente el propósito de este módulo.
Material audiovisual (fuentes oficiales)
Canal oficial de Banco de España. El vídeo solo se carga desde youtube-nocookie.com al pulsar el botón.
Canal oficial de Banco de España. El vídeo solo se carga desde youtube-nocookie.com al pulsar el botón.
Contenido educativo general, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cifras de 2026 salvo indicación; verifica siempre el dato vigente en la fuente oficial enlazada.