Todo lo que tiene que ver con ser propietario: qué se puede deducir de la hipoteca, cuánto tributa una segunda vivienda, cómo pagar menos al vender y las deducciones por obras y placas solares.
La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció en 2013. La conservan quienes:
Cuánto: el 15 % de lo pagado en el año (capital e intereses del préstamo de compra) con una base máxima de 9.040 €: hasta 1.356 € al año. El exceso no se arrastra. Quien la aplica está obligado a declarar.
Si te sobra dinero a final de año y tu cuota hipotecaria no llega a 9.040 €, una amortización anticipada antes del 31 de diciembre también cuenta. Con cuotas de 6.000 € al año, amortizar 3.040 € más te da 456 € de deducción extra.
Si compraste desde 2013 no hay deducción estatal, pero algunas comunidades tienen deducciones por compra para jóvenes, zonas rurales o intereses de hipoteca: búscalas en el buscador de deducciones.
Cláusulas suelo: lo que te devolvió el banco por la cláusula suelo no tributa, ni sus intereses. Pero si esos intereses formaron parte de tu deducción por vivienda, en la declaración del año del acuerdo devuelves lo deducido de más (sin intereses ni recargo).
Si tienes una vivienda que no es la habitual y no está alquilada (segunda residencia, piso vacío o en venta), Hacienda presume que obtienes una renta por ella:
| Caso | Renta imputada |
|---|---|
| General | 2 % del valor catastral |
| Valor catastral revisado en una valoración colectiva reciente | 1,1 % del valor catastral |
| Sin valor catastral | 1,1 % del 50 % del precio de compra o del valor comprobado |
Se prorratea por días y por tu porcentaje de propiedad, va a la base general y no admite gastos. No imputan la vivienda habitual, hasta dos plazas de garaje compradas con ella, el suelo sin edificar, los inmuebles en construcción ni la vivienda familiar cuyo uso se atribuyó al excónyuge en un divorcio.
Para 2026, el RDL 29/2026 aplica el 1,1 % a los valores catastrales revisados desde 2012. Si no se convalida, en principio vuelve la regla general: 1,1 % solo si la revisión entró en vigor en los diez años anteriores. Revisa el año de revisión de tu municipio en la Sede del Catastro.
Segunda vivienda al 50 % entre dos hermanos, valor catastral de 120.000 € revisado en 2015, todo el año a disposición: 1,1 % × 120.000 = 1.320 €, 660 € para cada uno en la base general. Al 2 % serían 1.200 € cada uno.
Ganancia = valor de venta − valor de compra:
La ganancia va a la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
Piso comprado en 2010 por 180.000 € (+12.000 € de gastos) y vendido en 2026 por 260.000 €, con 3.000 € de plusvalía municipal y 7.260 € de agencia. Ganancia: 249.740 − 192.000 = 57.740 €. Impuesto: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 7.740 × 23 % = 12.160,20 €.
Pisos comprados antes de 1995: los coeficientes de abatimiento reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 (un 11,11 % por cada año de antigüedad a 31/12/1996 por encima de dos). Solo hasta 400.000 € de valor de venta acumulado desde 2015.
| Exención | Requisitos |
|---|---|
| Reinversión en vivienda habitual | Vendes tu vivienda habitual (en la que has vivido al menos 3 años) y reinviertes todo lo obtenido (menos la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional. Hay que indicarlo en la declaración |
| Mayores de 65 años (o con dependencia severa o gran dependencia) | La venta de tu vivienda habitual está exenta, sin reinvertir. Desde octubre de 2026 se mantiene aunque te hayas trasladado a una residencia o a casa de un familiar pendiente |
| Mayores de 65 con otros bienes | Exenta la ganancia si reinviertes lo obtenido en una renta vitalicia en 6 meses (hasta 240.000 €) |
| Dación en pago | Entregar la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, sin otros bienes para pagarla |
| Pisos comprados entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012 | Exenta la mitad de la ganancia |
Vendes tu vivienda habitual por 249.740 € (ya descontados gastos) con 49.740 € de hipoteca pendiente: el importe obtenido es 200.000 €. Si reinviertes 150.000 € en otra vivienda habitual, queda exento el 75 % de la ganancia. Si reinviertes los 200.000 €, no pagas nada.
Pérdidas: si vendes con pérdidas, compensan otras ganancias del ahorro del año y, lo que sobre, hasta el 25 % de los intereses y dividendos; el resto en los cuatro años siguientes. Las pérdidas por donar un inmueble no cuentan.
| Deducción | Mejora exigida | Base máxima | Obras pagadas hasta |
|---|---|---|---|
| 20 % | Reducir al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración (ventanas, aislamiento) | 5.000 € al año | 31/12/2026 |
| 40 % | Reducir al menos un 30 % el consumo de energía no renovable o llegar a clase A o B (aerotermia, por ejemplo) | 7.500 € al año | 31/12/2026 |
| 60 % | Lo mismo, en el edificio residencial (obras de la comunidad) | 5.000 € al año, 15.000 € en total | 31/12/2027 |
| Autoconsumo (placas solares y baterías) novedad | Instalación terminada y pagada en 2026 | 5.000 €: 10 % (20 % en edificio residencial) | 31/12/2026 |
Las deducciones de eficiencia las prorrogó el RDL 7/2026 y la de autoconsumo es nueva de 2026 2026 confirmado. Requisitos comunes: certificado de eficiencia energética antes y después de las obras (el de autoconsumo exige el certificado de instalación eléctrica), pagar por tarjeta, transferencia o cheque nominativo (nunca en efectivo) y restar las subvenciones. Valen para tu vivienda habitual o una vivienda que alquiles (no segundas residencias ni pisos turísticos). Las calderas de gas o gasóleo no cuentan.
Cambiar ventanas y aislar por 6.000 € con certificado que acredita un 10 % menos de demanda: 20 % × 5.000 = 1.000 € de deducción. Placas solares por 6.000 € en una casa: 10 % × 5.000 = 500 €.
Si recibiste ayudas de los programas europeos de rehabilitación energética, en general no tributan, pero se restan de la base de la deducción.
Solo si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicabas la deducción antes de ese año: el 15 % de hasta 9.040 € pagados en el año. Para compras posteriores solo existen deducciones autonómicas.
Se imputa una renta del 1,1 % o el 2 % de su valor catastral, que se suma a tu base general. Con un valor catastral de 100.000 €, entre 1.100 € y 2.000 € de renta, que pagan a tu tipo marginal.
Como ganancia patrimonial en la base del ahorro: precio de venta menos gastos de venta (incluida la plusvalía municipal), menos el precio de compra con sus gastos e impuestos y menos las amortizaciones si estuvo alquilado.
No, si era tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido (descontada la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores, y lo indicas en la declaración.
No, si es su vivienda habitual desde hace al menos tres años.
No como deducción, pero reduce la ganancia: se resta del precio de venta.
Las instaladas y pagadas en 2026 dan una deducción del 10 % (20 % en edificios residenciales) con una base máxima de 5.000 €.