Sí, puedes comprar — pero el visado ya no viene incluido
Cualquier extranjero puede comprar vivienda en España sin ser residente: basta el NIE (número de identidad de extranjero), que se solicita en el consulado español de tu país o ya en España, y una cuenta bancaria española para canalizar el pago. Lo que ya no existe es el atajo migratorio: la golden visa por compra de vivienda se abolió el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Comprar un piso de 500.000 € ya no da residencia — quien te venda lo contrario te está vendiendo normativa derogada. Las vías de residencia hoy son las generales: trabajo, traslado como empleado, visado de nómada digital, estudios o reagrupación.
La hipoteca de no residente: menos financiación, más papeles
La banca española financia a no residentes, pero con condiciones propias: en la práctica del mercado, en torno al 60-70 % del precio (frente al 80 % habitual para residentes), tipos algo mayores y plazos más cortos. Traducido: para un piso de 200.000 € necesitas llevar 60.000-80.000 € de entrada más los gastos e impuestos — en total, presupuesta un 45-55 % del precio en liquidez. El banco pedirá ingresos justificados de tu país (apostillados y a veces traducidos), historial crediticio y, con frecuencia, que el pago llegue desde tu cuenta española. El coste de traer ese dinero importa: en una entrada de 80.000 €, un 1 % de margen cambiario son 800 € — la guía de remesas explica cómo minimizarlo.
Los impuestos de la compra: los mismos que paga un español
En la compra no hay recargo por ser extranjero: vivienda usada paga el ITP de la comunidad (4-13 %) y obra nueva el 10 % de IVA más AJD. La diferencia territorial es enorme — la misma casa de 250.000 € paga 10.000 € de ITP en el País Vasco y 25.000 € en Cataluña — y puedes calcular tu caso exacto, con notaría y registro, en la calculadora de vivienda, que ya incluye un modo específico para no residentes.
Lo que casi nadie te cuenta: el piso vacío también tributa
Aquí está la diferencia real de ser no residente, y llega después de comprar. Si el piso no está alquilado, Hacienda te imputa una renta ficticia: el 1,1 % del valor catastral (2 % si no está revisado) que tributa en el IRNR al 24 % para residentes fuera de la UE/EEE — un mexicano o un argentino paga ese 24 % donde un alemán paga el 19 %. En un piso con valor catastral de 100.000 €, son unos 264 € al año por tenerlo vacío. Si lo alquilas, tributas por el alquiler íntegro al 24 % sin poder deducir gastos (los no-UE tampoco pueden), modelo 210 trimestral. Y al vender, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu ganancia (modelo 211): si tu plusvalía real es menor, toca pedir devolución y esperar.
El orden correcto de la operación
NIE primero (sin él no hay escritura), cuenta bancaria después, y solo entonces arras. Presupuesta la transferencia de la entrada con margen de días — los controles de prevención de blanqueo piden justificar el origen de fondos, y un requerimiento bancario a mitad de operación es la causa más común de arras perdidas. Un poder notarial apostillado a favor de tu abogado en España permite firmar sin viajar. Y si tu plan es mudarte después: comprar antes de emigrar no cambia tu futura residencia fiscal, pero heredar o donar ese piso más adelante sí activa impuestos españoles — las calculadoras de herencias y donaciones muestran cuánto según la comunidad.
Guía orientativa con reglas 2025/26 simplificadas. Proyecto independiente, sin bancos ni partidos. No es asesoramiento fiscal ni migratorio.