Convierte la renta mensual en beneficio después de gastos, amortización e IRPF. La rentabilidad fiscal y el dinero que llega a tu cuenta no son la misma cifra.
Rendimiento fiscal: descuenta también la amortización, aunque no sea una salida de dinero del año. Sobre el rendimiento positivo reducido se aproxima el IRPF.
Beneficio de caja: resta los gastos realmente pagados y el impuesto estimado, pero no la amortización. Es la base de la rentabilidad neta mostrada.
Metodología y ejemplo
Los ingresos íntegros se minoran por los gastos necesarios del periodo alquilado y por la amortización fiscal. Si queda un rendimiento positivo, puede aplicarse la reducción correspondiente al tipo y fecha del contrato.
Intereses, financiación, reparación y conservación tienen conjuntamente como límite los ingresos íntegros del inmueble. El exceso puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes. IBI, comunidad, seguros, gestión y defensa jurídica son otros gastos habituales.
Se estima al 3 % anual sobre el mayor valor de la construcción entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, siempre excluyendo el suelo y prorrateando los meses alquilados.
| Reducción | Supuesto orientativo |
|---|---|
| 60 % | Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 |
| 50 % | Contratos posteriores: regla general |
| 60 % | Rehabilitación finalizada en los dos años previos |
| 70 % | Primera puesta en alquiler a jóvenes en zona tensionada u otros programas cualificados |
| 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con rebaja de renta superior al 5 % |
| 0 % | Alquiler turístico, de temporada o para uso distinto de vivienda permanente |
1.200 € al mes, 7.000 € de gastos pagados, 5.625 € de amortización y reducción general del 50 %: rendimiento fiscal de 1.775 €, base reducida de 887,50 € e IRPF aproximado de 266 €. El beneficio de caja queda en unos 7.134 €.
No se calcula la imputación de renta por meses vacíos, IVA de alquileres no residenciales, titularidad compartida, alquiler a familiares, gastos de ejercicios anteriores ni el efecto de la amortización acumulada en una venta futura.
Intereses, reparación, IBI, tasas, comunidad, seguros, gestión, defensa jurídica y amortización, entre otros, siempre vinculados al alquiler y documentados.
No. Los porcentajes del 50 % al 90 % solo reducen rendimientos netos positivos declarados correctamente antes de una comprobación.
No. La reducción exige que el inmueble cubra la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; tampoco se aplica al alquiler de temporada.