ITP: 15.000 € · añadido total: ≈ 16.664 €.
Calcula los impuestos y gastos de comprar, financiar o vender una vivienda: ITP, IVA, AJD, hipoteca, IRPF y plusvalía municipal.
Lo que el banco no destaca: cuánto interés pagarás en total y cómo se reparte cada cuota entre interés y capital a lo largo de los años.
Metodología y ejemplos
Comprar, financiar y vender son tres operaciones distintas. La herramienta separa sus impuestos y gastos para no mezclar lo que paga el comprador, el banco o el vendedor.
La segunda mano tributa por ITP según la comunidad; la obra nueva, por IVA —o IGIC en Canarias— y AJD. Se añaden aranceles estimados de notaría y registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación.
Comprueba el valor de referencia: en una vivienda usada, la base del ITP puede ser ese valor si supera el precio declarado.
Se estima el IRPF sobre la ganancia y la plusvalía municipal por el menor de los dos métodos legales. Las exenciones por reinversión o por vender la vivienda habitual con 65 años o más afectan al IRPF, no necesariamente al tributo municipal.
ITP: 15.000 € · añadido total: ≈ 16.664 €.
ITP: 17.500 € · añadido total: ≈ 19.164 €.
ITP: 25.000 € · añadido total: ≈ 26.664 €.
Los aranceles son estimaciones. No se modelan todas las reducciones por familia numerosa, discapacidad, vivienda protegida o municipio, ni comisiones, seguros, amortizaciones anticipadas y tipos variables de una hipoteca.
Depende de la comunidad: del 4 % del País Vasco al 10–13 % de Cataluña. Madrid aplica el 6 %, Andalucía el 7 % y la mayoría entre el 8 % y el 10 %. Para una vivienda de 200.000 € supone entre 8.000 € y 20.000 €.
IVA del 10 % (IGIC del 7 % en Canarias) más el AJD de tu comunidad, entre el 0,5 % y el 2 %. A cambio, no se paga ITP.
Desde la Ley 5/2019, los gastos de la escritura de hipoteca (su notaría, registro, AJD y gestoría) los paga el banco; el comprador paga los de la compraventa y la tasación.
Dos: la ganancia patrimonial en el IRPF (19-30 % sobre la diferencia entre compra y venta, con exenciones por reinversión en vivienda habitual y para mayores de 65 años) y la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo y puedes calcular por el método más barato de los dos legales.
Cuando vendes sin ganancia (a pérdida o al mismo precio): desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 no se paga nada, aunque hay que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
Con el sistema francés (el habitual en España), a 25 años y un 3 % fijo, unos 67.600 € de intereses: devolverás cerca de 227.600 € en total, con una cuota de unos 759 €/mes. Los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses.
| Comunidad | Tipo general | Vivienda de 200.000 € |
|---|---|---|
| País Vasco | 4 % | 8.000 € |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 12.000 € |
| Navarra | 6 % | 12.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 13.000 € |
| Andalucía | 7 % | 14.000 € |
| La Rioja | 7 % | 14.000 € |
| Cantabria | 7–9 % | 14.000 € |
| Región de Murcia | 7,75 % | 15.500 € |
| Galicia | 8 % | 16.000 € |
| Aragón | 8–10 % | 16.000 € |
| Asturias | 8–10 % | 16.000 € |
| Castilla y León | 8–10 % | 16.000 € |
| Extremadura | 8–11 % | 16.000 € |
| Illes Balears | 8–13 % | 16.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 18.000 € |
| Comunitat Valenciana | 9–11 % | 18.000 € |
| Catalunya | 10–13 % | 20.000 € |